「喬王,要如何看預售屋?有什麼看屋技巧?」
不知道你也有這樣的煩惱嗎?
這幾年喬王看了不少建案,也有不少讀者來信詢問看屋要問什麼問題。
但老實說,如果沒有把學到的技巧整理出來,下次看屋的時候,還是有可能會不小心忽略,甚至忘光光。
所以,喬王特別整理出八大面向、50項常見注意事項,以及買房前必問的問題(未來會陸續增加至100項)。
下次去參觀預售屋時,不妨問問代銷人員這些問題,展現出你的專業度吧!
(PS: 如需索取"預售屋看屋技巧懶人包",請於文末加入LINE後,輸入數字:30504)
一、坐落位置
1. 土地分區:商業用地會有住商混合問題,工業用地不可當住宅使用,住宅用地較為單純。
2. 基地位置: 基地位置可能與銷售中心位置不一樣,也可能蓋好後與想像的不一樣,譬如周杰倫媽媽在淡水買的預售屋,後來才發現會看到福地。
3. 座向:坐北朝南(或朝東南)通常較舒適,坐南朝北可能較冷,坐東朝西有西曬問題,坐西朝東早上可能會被陽光曬醒。
4. 地點/機能:買房要先看大環境,再看小環境,所以交通是否方便、生活機能是否優良、是否有學區等,都是需要評估的因素。
5. 嫌惡設施:嫌惡設施可能會影響附近房價,影響程度可能5~25%不等,主要可分兩大類...
- 影響生命安全:如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等。
- 影響生活安寧:如神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。
二、建物規劃
1. 棟數規劃:了解建案總共規畫幾棟,不同棟之間有何差異(譬如面向的景觀、嫌惡設施、是否西曬等)
2. 店面:若樓下有店面,雖然買東西比較方便,但也可能比較複雜。
3. 房型:確認自己想買幾房,譬如套房、一房一廳、兩房、2+1房、三房、四房,同一層不宜太多房型,否則可能導致住戶複雜。
4. 戶數規劃:
戶數愈多,出入愈複雜,電梯也可能需要等待;戶數太少,管理費/維修費較高,且管委會管委會運作不易,喬王認為理想的總戶數大約介於100~250戶之間。
(延伸閱讀:買房要挑戶數多或戶數少的社區?原來關鍵不在於戶數多寡,而是要看這個重點!)
5. 中繼水箱:
內政部《建築技術規則》建築設計施工編內容第251條規定,高層建築物高度超過60公尺(約14~15層樓),就應該設置消防用中繼水箱 ( 這是因為早期的技術,地下室及中繼樓層都有水箱才能打到頂樓),所以中間樓層可能會有噪音問題。
但現在新型揚水馬達可以直接打水到頂樓,而且加強了避震隔音,所以後來又出了新的解釋令:當幫浦的性能達到一定條件,中繼幫浦可以不必放在中繼樓層,但是相關閥件耐壓度要能承受。正因為如此,近幾年就比較少遇到此類問題。
2020年5月起規定「成屋買賣定型化契約」須揭露「中繼水箱、基地台」,但預售屋仍然沒有強制規定要揭露,而且也不是所有建案都沒有中繼水箱,因此預售屋購屋者仍然需要關注這個議題,照顧好自己的權益!
PS: 在此特別感謝部落客朋友Johnny大大特別詢問「新北市政府工務局建照科」,才知道這麼詳盡的資訊!
(延伸閱讀:看不到的機電 決定你的生活品質、中繼水箱都消失了嗎? 真相跟你想的不一樣 )
(↓此為喬王到新店某大樓看到的公告,噪音疑似水錘效應或水壓閥故障所造成)
6. 棟距:若建案與鄰近大樓的棟距是否太近,會影響採光、隱私及安全;若棟距大,視野好,轉手性也好。
7. 梯戶比:電梯與戶數是否比例適當? 電梯是否會因為上班時間尖峰不夠用? 1部電梯分配給2~3戶較合理,4戶以上可能會有等待電梯時間較久的問題。
8. 連續壁深度:
- 連續壁是一種地下擋土設施,可用來阻擋地下土壤、地下水的滲入。
- 原則上樓層愈高,地基會愈深。
- 連續壁深度通常是地下室深度的1.5~2倍,厚度標準則是開挖深度的5%,但大部分建案的厚度都遠超過5%。
- 以地上15層/地下3層的大樓為例,連續壁建議通常是20公尺以上。
(資料來源:福德ONE)
9. 水泥磅數:
水泥磅數又稱為「混凝土設計強度」, 可用來得知「每平方公分(cm2)」可以承載多少「公斤(kg)」的壓力。
目前的建築法規標準是3500磅,但建議選擇4000磅以上較佳。
水泥磅數的多寡,原則上與樓高成正比,樓高15層以下大約用到4000磅就足夠了。
有些好的建商還會在低樓層或地下室加強磅數(譬如提高至5000磅),讓基礎變得更加穩固。
三、建物坪數
1. 銷售坪數:銷售坪數「不含」雨遮,2018年後所申請的建照,無論預售屋或新成屋,雨遮都「不可登記、不可計價」 ,所以購買時是用「銷售坪數」計算。
2. 權狀坪數:權狀坪數「含」雨遮,成屋賣出時,會以權狀坪數計算。
3. 陽台坪數:陽台坪數是否太大,導致花太多錢在陽台上。
4. 雨遮坪數:2018年後所申請的建照,雨遮不計坪不計價。
註:如果你有打算購買預售屋,喬王在Hahow好學校即將開設《買房避雷術-預售屋新手攻略》線上課程,歡迎點選下圖進一步了解囉!
四、室內規劃
1. 平面圖/格局圖:
- 透過平面圖/格局圖,可以看到動線是否順暢、梁柱是否佔掉室內坪數。
- 因為實際建案施工、完工後,向工務局申請使用執照都是依據建築師繪製的設計藍圖(又稱為「藍曬圖」),而不是廣告DM 的平面圖/格局圖,所以記得要向建商索取「藍曬圖」。
2. 採光/通風:單面或雙面採光,通常大坪數房型享有雙面採光,小坪數房型只有單面採光;若是單面採光,則要注意客廳是否會變成暗廳(樣品屋通常用玻璃隔間,乍看之下以為採光足夠),暗廳在風水上會導致財運不佳,且轉手性差。
3. 梁柱:確認梁柱是否外推,除了風水問題之外,柱子外推也能讓實際使用的室內空間比較大;柱子連成一線會有樑,若在室內,空間配置要留意。
4. 客餐廳:客廳/餐廳是分開,或者合併?採光是否夠亮,或者變成暗廳?
5. 衛浴:如果衛浴有開窗,比較不容易潮濕,否則可能要借助全熱交換機維持室內通風,潮濕地區尤其要注意。
6. 廚房:廚房是獨立?開放?或半開放?有些人很在意廚房必須要獨立,就要特別注意 。
7. 防水:
建案銷售時所稱的「防水保固」,其實沒有明確的法源依據。。
業界普遍將防水保固期定為1年,主要是將「防水塗層」視為「內政部定型化契約範本」的「固定建材/設備」。
不過也有建商會特別在契約中明確寫出「防水保固3年」(如下圖),或者明定「室內防水保固1年,屋頂防水保固3年」。
實務上,一般建商的防水保固通常是1~3年,更好的建商甚至可達5~10年以上,譬如:潤泰推出20年防水保固,國泰推出5年防水保固。
如果建案有標榜「防水」,建議還要再進一步確認是「全棟防水」?還是「全戶防水」?
PS: 漏水其實還是要看屬於結構,或者屬於建材/設備,有興趣可參考 行政院的相關釋疑[第十七條]有關「漏水」屬於預售屋買賣定型化契約應記載事項保固1年或15年疑義。
8. 冷氣室外機擺放:確認冷氣是裝在哪裡,若裝在陽台,是否陽台空間足夠?
9. 曬衣:如果想要曬衣服,要在前陽台或工作陽台曬?如果只能在前陽台,可能會有美觀問題。
10. 樓層高度:
- 樓層高度 (簡稱樓高) 是指樓板中心 (簡稱板心) 之間的距離,建議至少3.2米,淨高才會夠,因為還要扣掉天花板的高度,若高度不夠,會有壓迫感。
- 有些建案會透過玻璃隔間讓空間感變大,交屋後才覺得變低。 3.6米為挑高建築,要注意是否有夾層。
11. 樓板厚度:
921大地震前的大樓樓板厚度通常為15公分以下,但921大地震後建築法規修改後,建案的樓板標準厚度是15公分。
有些建案為了加強隔音效果,樓板厚度會增加到18公分;更高級一點的建案,甚至會採用「中空樓板」。
什麼是中空樓板?
這是指樓板中置入「吸音保麗龍球」,當水泥灌漿後就會產生中空,聲音在缺乏介質的情況下就比較難被傳遞,所以可以達到隔音效果。
不過要注意的是,中空樓板的厚度也會因此增加(大約是22~25公分),所以有可能會影響到原本的樓高。
12. 淨高:淨高=樓高-樓板厚度,是居住者真正感受到的高度,通常3米以上較無壓迫感。
13. 夾層:依法規定同一樓層內夾層面積總和不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺,並且夾層的部分會與房屋主體同時施工,不會在取得使用執照第二次施工。
14. 戶別位置:是否距離電梯太近?太近則每個住戶回家前都會經過你家門口。
五、車位規劃
1. 車位類型:平面車位最佳,機械車位/停車塔較差。
2. 車位進出:車道位置是否進出方便?避免選車道最裡面,或迴車空間不夠的位置;柱子旁邊,要確認是否開車門會卡到柱子。
3. 車位坪數:
- 車位是用「個」而非用「坪數」計算價格。
- 依照《建築技術規則》,標準的停車位為5.5m x 2.5m,換算下來約為4.2坪 。
- 若車位面積加上車道, 平面車位應該會在8坪以上 ,機械車位則大約是6至8坪之間。
- 若車位只有4~5坪,要小心車位坪數被灌入公設(花更多錢買公設)。
六、公設規劃
1. 公設項目:是否為必要公設(游泳池可能因維護不易而導致荒廢)
2. 公設用途:是否為原本用途,要注意蓄水池是否改為游泳池?地下停車位是否二工改建成其他公設?停車位走道是否灌入公設坪數計費?
3. 公設比/室內坪數:了解公設比和室內坪數,才能知道實際上能使用的坪數是多少,公設比可參考如下...
- 公寓、透天厝:0-15%
- 電梯華廈(7-12樓):15-25%
- 電梯大樓(12樓以上):25-35%
- 電梯大樓:35%以上
- 商辦大樓:30-40%
七、價格費用
1. 附近行情:透過實價登錄和銀行估價,了解附近的成交價及銀行估價,有助於你判斷出價和議價。
2. 管理費:一般國宅管理費約每坪50元,優質一點的社區約60~80元,豪宅管理費則是超過90元。
3. 樓層價格:低樓層價格較低,高樓層價格較高,有些建商會把較容易賣的7~10樓中高樓層當作保留戶。
4. 售價:有些建商標榜不二價,有些建商則有議價空間,景氣好時沒有多少議價空間,景氣差時有可能談到較好價格。
5. 單價:小坪數通常單價高,大坪數通常單價低。
6. 車位價:房子價格與車位價格計算方式不同,房子價格 = 單價 x 坪數;車位價格= 價格/個。愈低樓層的車位,價格通常愈低。
7. 地主戶:是否與地主戶合建?比例多高?(比例過高可能影響管委會運作,或者地主缺錢時拋售)
8. 訂/簽/開:訂金/簽約金/開工款要繳多少,買房前先確認自己是否能夠拿出這麼多錢?
9. 交屋款:交屋款算是交屋與否的籌碼,法定保留交屋款是總價5%,你是否被迫議定低於5%?
10. 暫收款:
- 交屋前建商還會收取「暫收款」,包含稅費、規費、瓦管外管費、代書費、管理費等金額。
- 暫收款至少10~20萬元起跳,多退少補,所以記得別把預算抓太緊。
- 管理費通常收取6個月,由建商先跟住戶收取,等到管委會成立後,再轉交管委會,以確保管委會成立初期可以穩定運作。
- 2019年消保處修訂了定型化契約後,規定:
- 水電管線:內/外管線費用都是由建商負擔。
- 天然瓦斯管線:內管是建商買單,而外管是由買賣雙方協調。假如未協調,就有建商負擔;假如約定為買方負擔,一般瓦斯外管管線費用,大約3~4萬元左右 。
八、建材設備
1. 廚房建材:確認馬桶/洗臉盆/水龍頭/蓮蓬頭使用哪個品牌,有些用國產HCG,有些用日本TOTO或其他國家的進口品牌。
2. 浴室建材:確認三機(抽風/烘碗/瓦斯或電陶爐)使用哪個品牌,櫻花/林內都算是知名且信譽較佳的品牌。
3. 隔間:
有些建案為了省成本,或者規避採光問題,需要購屋後自己隔間,這時就要記得將成本一起納入考量。
隔間的工法有很多種,包括白磚輕隔間、紅磚牆、RC牆等。
白磚輕隔間的好處是可以減輕結構負擔,而且容易改變格局,但缺點是隔音效果較差(譬如:中和市捷運景安站推出共構建案「冠德美麗景安」就曾被住戶抱怨隔音效果超差)、牆壁遇到熱漲冷縮後容易龜裂。
所以購買之前,建議確認隔間牆的材質與工法。
(延伸閱讀:輕隔間有哪些?快速認識 6 種室內隔間工法)
4. 窗戶:
確認是否為氣密窗,以及使用哪個品牌。常見日系與台系品牌舉例如下:
- 日系品牌包括:YKK、TOSTEM、三協立山、新日輕。
- 台系品牌則包括:錦鋐、鵝牌、正新、中華、力霸、大同、九州、永欣。
5. 濾水系統:有些大樓會有淨軟水系統,但有些建案沒有,需要自行安裝。
6. 瓦斯管線: 瓦斯主管通常是做在外牆,但有些建商是做在室內,貫穿了陽台地板,除了有安全疑慮之外,管路貫穿的周圍會有縫隙,如果陽台有水就會滲漏到樓下 。(謝謝網友 Rick Liao 特別來信和大家分享自己的經驗)
(參考新聞:廠商圖維修方便 驚!瓦斯管貫穿陽台、瓦斯主管線立陽台 住戶集體反彈 )
最後提醒一下,沒有100分的房子,只有相對適合你的房子。
你無法要求每個建案都面面俱到,因為面面俱到的房子,太高的房價你也可能無法接受 (如果你很有錢,那就另當別論啦XD)。
所以,檢查這50個項目時,釐清哪些是你在乎的,哪些不是你在乎的,不然永遠都買不到所謂"完美的房子"喔!
看完這50個預售屋必知注意事項之後,你是否參觀預售屋時知道要問那些問題了呢?
如果這篇文章對你有幫助,請分享給你身邊打算買預售屋的親朋好友或同事知道囉!
延伸閱讀:
● 預售屋合約有哪些陷阱?買房簽約前,你必知的10大注意事項懶人包!
● 擔心建商倒閉跑路嗎?買預售屋前,先搞懂這5種履約擔保機制!
若你想索取"簡易預售屋看屋技巧懶人包",請加入下方LINE後,輸入數字:30504,即可免費索取。
▊ 買房新手要如何快速學會買房知識?
如果你想要買房,但又不知該如何學習,推薦我開的兩門線上課程供你參考:
第一門適合想要購買預售屋,但又擔心被建商當肥羊的你。
這是全台唯一的完整預售屋線上課程,可以幫助買房新手3個小時內快速搞懂預售屋的大小事!
如果不想被建商騙,建議你看完這支片!
第二門適合想要買房,但不知如何規劃資金、擔心貸款不夠的你。
如果不希望買房不夠錢,害怕違約要賠錢,建議你先試聽其中一個單元!
如果你有任何想法,也歡迎在部落格或FB留言給我囉!
參考資訊:
如果想要加入「免費7天買房學習計畫」,請點選下圖並輸入你的姓名及email,接下來的7天您將免費獲得價值超過3,000元的買房知識(包含購屋貸款攻略/看屋檢查表/貸款試算表等等)!記得檢查確認信是否不小心被歸類在垃圾信箱唷~
留言列表