「 喬王,我終於要買預售屋了!但是契約好複雜,該注意那些項目呢?」
這幾年有很多讀者看完我的文章,或者學員上完我的線上課程之後,買到人生的第一間房子。
除了很開心收到他們與我分享的喜悅,我也發現他們買預售屋常見的困擾之一,就是:「預售屋契約怎麼那麼難懂啊!?」
老實說,我非常理解大家的心聲,畢竟明明寫得都是中文,每個字也都看都懂,串在一起卻又看得霧煞煞。
不知道你是否也有同樣的困擾呢?
為了解決大家的困擾,我決定特別整理並撰寫這一篇懶人包,希望可以幫助準備要買預售屋的你囉!
以下將依照最新生效(108/11/01)的內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範,提醒大家應該注意的事項。
希望不會讓你看到打盹睡著,不然就代表喬王的功力還不夠,需要再磨練一番了...囧
- 1. 審閱期不足5天
- 2. 廣告誇大或不實
- 3. 車位資訊未詳實揭露
- 4. 面積誤差未找補
- 5. 無履約保證或效力不足
- 6. 未保留5%交屋款
- 7. 建材設備不一致
- 8. 開工/完工/交屋日期不清楚
- 9. 保證貸款8成
- 10. 未列出違約條款
▊ 1. 審閱期不足5天
• 預售屋有5日以上的契約審閱期
既然買預售屋動輒需要花上千萬,為什麼不把契約帶回家,仔細閱讀及評估呢?
如果遇到以下兩種狀況...
(1)要求你「先付定金」或「符合特定條件」,你才能索取契約書。
(2)收取定金/簽約之前,沒有提供你至少 5 天的契約審閱期間。
就有可能涉及違反公平交易法相關規定, 你可以向公平交易委員會檢舉。
另外,根據消基會房屋委員會召集人張欣民的說法,如果你沒有享有審閱期,日後簽約也都不算有效,因為你可以主張部分契約內容當初沒有清楚,以此解約(註1)。
註1:但喬王認為可能會有舉證上的困難以及時效性,建議還是在簽約前充分利用審閱期,避免日後花時間來算帳。
▊ 2. 廣告誇大或不實
建商或代銷銷售時,通常會承諾有很多公共設施,但等到真正完工後,卻可能發現縮水或走樣。
譬如:銷售廣告上標榜「溫泉泳池」或「景觀SPA」,但交屋後卻發現游泳池是違建,導致無法使用(註2),甚至必須拆除。
若住戶在使用時發生意外,管委會甚至還得負起刑事或民事責任!
那麼該如何避免呢?
購買前不妨先確認建築執照或是公設樓層平面圖,以確認泳池是否為合法建物囉!
註2:根據內政部營建署的規定,「民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池,在不妨礙消防專用蓄水池之使用,並能符合《各類場所消防安全設備設置標準》第3篇第4章第2節之設置規定,且經常保持其有效水量之原則下,得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件,申請兼作游泳池使用。」
註3:以台北市的「一○一富裔館大廈」為例,13名預購屋主交屋後才發現交誼廳是機車停車空間違規改建,星空景觀泳池竟是頂樓蓄水池。
▊ 3. 車位資訊未詳實揭露
一般人買房時,通常都會去注意房屋和土地資訊,卻往往忽略了車位資訊。
那麼車位資訊有哪些需要注意呢?
買賣契約應該明確揭露車位的資訊包括:
(1)位置:是地下第幾層?有幾個?編號是多少?
(2)性質:是常見的約定專用停車位?還是少見的專有停車位?「約定專用」是與地上建物一起交易的共用部分,不可以單獨買賣,譬如法定停車位、防空避難設備兼停車空間;「專有」可以自由買賣與處分,不必受到他人干涉,譬如獎勵/增設停車位。
(3)形式:是坡平(坡道平面)、坡機(坡道機械)、機平(升降平面)、機機(升降機械),還是機械循環(倉儲式)?
(4)面積:有幾平方公尺?幾坪?
(5)尺寸:長、寬、高有多少?
(6)公設比: 共有部分(扣除車位面積)/【主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)】=公設比。
舉例:有些建商為了多賣一些車位,會故意讓車位坪數縮水,或者高度不夠,導致無法停休旅車,想轉賣又難脫手。
如果不想交屋後才發現車位太小 (你以為車子有辦法變小嗎?),或者旁邊為牆壁或柱子 (有必要考驗駕駛技術嗎?),進而導致停車困難...
那麼,請務必了解車位資訊,並要求在契約中寫清楚說明白囉!
▊ 4. 面積誤差未找補
房子蓋好後,實際面積可能與合約有誤差。
面積不足時,會導致消費者的損失,所以建商需要全部補齊。
面積超過時,消費者需要多給錢,所以規範最多只補2%面積的錢。
所以,喬王幫大家簡化規則如下:
• 實際坪數<合約坪數:建商找補,無金額上限
• 實際坪數>合約坪數:消費者找補,最多2%
PS: 「誤差1%內互不找補」已是舊規範囉!因為舊規範是坪數不足時建商不用賠,反而讓消費者吃虧,所以後來已經修法改善。
那...萬一面積誤差值(超過或不足)3%該怎麼辦?
簡單!你可以選擇是否要解約!
所以,再次幫大家簡化規則如下:
• 實際坪數<合約坪數:不足3%,可解約
• 實際坪數>合約坪數:超過3%,可解約
因為不足3%,你可能會覺得坪數太小,不符合預期。
如果超過3%,雖然你只需要補最多2%,但仍可能超出你的購屋預算。
而且如果超過的坪數都在公設,用不到還得多花錢,你可能也會覺得不爽不想買囉!
據說有些建商會把這個補條款移除,或者條文只寫「不足」,卻沒寫「超過」,所以看合約時也請仔細看清楚囉!
▊ 5. 無履約擔保機制或效力不足
雖然內政部已要求建商銷售預售屋,必須提供履約擔保機制,但仍有少數的區域型建商或地主自建者會規避規範。
但...就算提供了履約擔保,你知道有哪5種機制,以及保障效力如何嗎?
以下五種都是合法的履約擔保機制:
▊ 6. 未保留5%交屋款
正常來說,驗屋後才能交屋。
若驗屋時發現瑕疵,建商應依規定於期限內修繕。
為了避免建商白爛不處理,法規明文規定買方有權保留總價的5%交屋款,等到驗收合格後再撥給建商。
但實務上,喬王發現很多契約都有以下情況:
(1)完全沒列出交屋保留款
(2)交屋保留款未經磋商,擅自訂定在5%以下,或特定金額 (如:5萬元、10萬元)
(3)把交屋款款併入貸款金額,以減少交屋保留款
那麼,建商可以改合約的交屋款金額嗎?
如果你簽名同意,就可以改,所以請務必看清楚再簽名!
如果你自己放棄了5%交屋款的權利,萬一未來驗屋遇到瑕疵,建商有可能處理態度變得比較消極,畢竟大部分的錢都已拿到手了!
(延伸閱讀:第一次投訴預售屋交屋款未達5%就成功!)
▊ 7. 建材設備不一致
如果預計使用的建材設備缺貨,建商可能會以 「同級品」(同等商品) 或「更高級品 」替代,但...
你有辦法知道什麼是「同級品」或「更高級品 」嗎?
所以,更換的前提是:必須經過你同意!
為了避免吃虧,契約必須寫清楚建材設備的廠牌、規格、違規條款,否則未來當你需要向建商求償或解約時,可會影響到你的權利。
以下列出部分建商版本及內政部版本,讓大家知道差異在哪兒?
• 內政部版本 :
「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」
• 部分建商版本:
「上列建材與設備若因市場供需失調、產品規格難以配合或法令禁止使用時,本公司保留更換同級品或更高級品的權利」
PS: 萬一建商有特殊情況,需改變建材及配備,其實還是可以調整,但必須遵守以下2點:
1. 賣方能證明有不可歸責於賣方之事由,致無法供應原建材設備。
2. 所更換的建材設備價值、效用及品質「不低於」原約定的建材設備或補償價金。
(圖片來源:網路資料)
▊ 8. 開工/完工/交屋日期不清楚
建商有時對於日期會使用模稜兩可的說法,以保留較大的彈性,譬如:「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」。
但你知道預計何時取得建照、何時開工嗎?
所以喬王建議:如果要這樣寫,契約上就要講清楚「建照取得日」、「預定開工日」是X年X月X日。
否則容易陷入「一個日期、各自表述」的複雜情況 (OS: 就跟「一個中國、各自表述」一樣複雜...)。
另外,預售屋之完工或交屋日期,最好約定用「日曆日」而非「工作日」,否則遇上例假日、下雨天、颱風天等無法工作的日期,可能會比你想像中還要晚才能入住。
如果可以,也建議註明最遲交屋日期,以及遲延罰則(註),這樣對你會比較有保障;不過法規也有規定,若發生非可歸咎於賣方之情事,期限可順延。
• 內政部版本 :
本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__ 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施。
• 部分建商版本:
「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」
註:買賣契約書內通常會約定要在「使用執照」核發後一定期間內將房屋交付買方(不包含公設之點交),若建商沒在一定期間內交付,買方可向建商請求遲延利息,每超過一日應按「已繳房地價款萬分之5」的單利計算遲延利息。
「大同莊園」建案就曾因為延遲交屋鬧上新聞版面,此建案原本預計在2018/11取得使照,但後來延至2019/04才拿到,導致無法如期交屋,因此住戶告上了法院,2019/10 一審判決出爐,裁定建商須賠15%違約金及利息共454萬元。
另外,客變也是很常遇到的糾紛。
由於客變牽涉到結構問題,要經過結構技師認定,還要改建照、向主管機關報備,有可能會拖到完工交屋時間。
所以很多建商在圖面通過後就不願意變動,因此會在合約內規定客變的項目、次數及時間。
▊ 9. 保證貸款8成
有些建商或代銷銷售時,會拍胸脯跟你保證一定可以貸款8成。
但你必須知道,貸款是由銀行審核,而不是建商或代銷審核。
萬一貸款不足又湊不到錢,必須解約,你可能會賠上好幾年辛苦賺來的薪水!
如果你的自備款抓得很緊,又害怕貸款不夠可能付不出錢來,你可以考慮加上但書。
雖然不是所有建商都願意這麼做,但如果建商或代銷都敢拍胸脯保證,為何他們不敢加上這條但書?
如果可以加上這條但書,你才能確保房貸不足8成時,有機會解除契約。
至於但書的細節該怎麼撰寫,你可以點閱下方的延伸閱讀文章。
(延伸閱讀:買房貸款成數不足,定金會被沒收?只要做到這3點,不怕賠違約金!)
▊ 10. 未列出違約條款
當建商違反了的規定,消費者可以要求解約。
所以,定型化契約#24是「違約之處罰」,內容包括了:
「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」等。
以上這些都要詳細列出,而身為消費者的你,其實也應該要仔細閱讀。
總結
看完以上10大預售屋契約注意事項懶人包之後,相信你已不再害怕預售屋密密麻麻的契約內容了!
當你閱覽《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》時,你應該能夠抓到一些訣竅,避免踩到不必要的地雷。
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PS: 看完這篇後,強烈推薦你點擊下圖看下一篇《看新手看預售屋,要問哪些問題?有哪些注意事項?》,幫助你看屋時懂得聰明問問題,讓代銷知道你是內行人!
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