「喬王,這是附近實價登錄的行情。」
「銀行的估價都比較保守,你要的價格不可能買到啦!」
這幾天有位房仲朋友J丟了一些案子給我,並且希望我提高出價。
「喬王你看,如果是你說的每坪X萬,這五年的實價登錄只有1筆而已,遠低於附近行情耶!」他試著繼續說服我。
但我不僅不為所動,還故意調侃他:「真正遠低於行情的價格,其實不會揭露在實價登錄上啦!除非是親友買賣。」
沒想到房仲朋友J很認真地回覆我:「實價登錄每筆都會顯示,若有特別低或親友交易也會特別註記喔!」
但是…
房仲公司給的實價登錄行情真的是準的嗎?
實價登錄特別低(或特別高)的價格,真的全部都會顯示嗎?
房仲提供的實價登錄要注意那些?
首先,參考房仲提供的實價登錄之前,你必須先知道以下3件事:
• 買方希望買低,賣方希望賣高,而房仲的任務是縮短雙方的認知差距。
• 房仲公司給的實價登錄參考價格,往往是篩選過的「正常價格」,所以偏低的價格不會給買方看,偏高的價格不會給賣方看。
• 估價時,必須相似條件的房子放在一起比較,但房仲公司有時會放較高(譬如1樓)的行情供買方參考,以拉高買方的預期成交價。
「什麼?那我豈不是被呼攏了?」
有些人可能會覺得這手法很過份,不過喬王還是得說句公道話:
不只是房仲公司會這麼做,買方也可能透過找尋偏低的價格,以降低房仲和賣方的「預期售價」。
所以,我們很難說「誰對誰錯」,或說「誰欺騙誰」。
畢竟,談判本來就是拉近彼此的認知差距,以達到「異中求同」的境界呀!
政府提供的實價登錄要注意哪些?
接下來,我們要知道的是,為了促進「不動產交易透明化」,避免淪為「炒作工具」,所以內政部特別訂了「揭露原則」:
本資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊,故尚非所有成交案件均查詢得到資料。
簡單來說,就是太低或太高的價格,政府不會讓它顯示的意思啦!
實際運作上,實價登錄會先由「各地方政府」進行抽樣查證,並且剔除一定比例「最高」與「最低」價格之案件,最後才會決定最後揭露的數據。
那麼,究竟有多少比率被隱藏?有多少比率被揭露呢?
以2013年台北市為例,揭露率只有60%左右。(註1)
不過,內政部在2019年曾表示,目前買賣案件登錄後的揭露率已達97.7%。(註2)
換句話說,如果內政部的說法屬實,近期大概只有3%不到的實價登錄會被剔除掉,無法在實價登錄上查到囉!
註1:參考資料為「實價登錄」看到的只是「平價揭露」。
註2:參考資料為「帥過頭」爆實價登錄率僅38% 內政部:不實言論
有哪些實價登錄被隱藏的案例?
其實喬王就親身體驗過「被消失的實價登錄」...
2年前我在新北市買的房子,因為買的價格「遠低於」市價,又不是親友買賣,不需要特別註記。
所以,雖然這筆交易已刊登在實價登錄,但至今仍未被揭露,所以上網也無法查到這筆交易資料。
還記得當時銀行房貸專員在撥款之後,非常緊張地打電話跟我說:「你的代書是不是忘了刊登這筆交易了?」
害我也緊張兮兮地詢問代書怎麼回事。
直到發現真相後,才讓我鬆了一口氣。
剛才是「買太便宜而被消失」,接下來要舉一個「買太貴而被消失」的真實案例...
2017年有民眾購買台中市南區透天厝,事後卻查無該筆資料。
台中市前地政局長張治祥當時表示:
• 經中山地政事務所查證,某建物2014年12月成交價格明顯高於市場正常交易價格,且未在實價登錄備註欄說明相關原因,例如裝潢費、仲介費等因素。
• 為避免交易價格資訊短期內波動過大,資訊紊亂淪為炒房平台,因此當時暫不揭露。
• 不過,若屬於特殊交易態樣,如親友關係人交易、畸零地交易等,所有權人於「申報當時」在備註欄註明相關原因,經查屬實也都會刊登。
另外一個更有名的案例就是「陶朱隱園」,據說成交價格是1戶18~22億。
但是因為賣太貴,所以沒有出現在實價登錄上面。
(參考新聞:陶朱隱園「18億成交」查不到資料? 專家曝內幕:踢到大鐵板了)
所以,喬王最後幫大家總結這篇的三個重點:
1. 要懂得分析第一手資料
房仲給的實價登錄行情是加工後的二手資料,未必符合真實行情,最好自己親自查詢第一手的實價登錄行情,並且懂得解讀與判斷。
2. 實價登錄只揭露一般價格
除了親友交易等特殊交易態樣,否則實價登錄只會顯示市場的「正常」交易價格,太低或太高的價格可能暫時不會揭露。
3. 房仲與買賣方會用實價登錄議價
房仲的任務是縮短雙方的認知差距,如果你是買方,要善用實價登錄或銀行估價降低對方的預期售價;相反的,如果你是賣方,要善用實價登錄或銀行估價提高對方的預期成交價囉!
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