40年房貸真有那麼恐怖？一分鐘讓你看懂長天期房貸的真相！ @ 喬王的投資理財筆記

「喬王，我想申請30年、40年房貸，有哪些銀行可申請？我該注意些什麼嗎？」

一位久未謀面的朋友突然丟了LINE訊息問我這個問題。

也許你會感到奇怪：「咦？一般人買房，不都是申請20年房貸嗎？」

確實如此，多數人申請房貸時，年限都是選擇20年攤還。

但近十年房價不斷高漲，為了降低貸款的門檻，銀行也紛紛設計出30年甚至40年攤還的長天期房貸，大大降低了貸款人的還款壓力。

然而，畢竟天下沒有白吃的午餐，透過延後貸款年限，雖然降低了每月還款金額，卻也代表增加了總利息支出(因為本金還得比較少)。

既然如此，為何大多數人仍選擇20年房貸，但某些人卻又專挑30年甚至是40年房貸呢？

如果要挑40年房貸，又該怎麼選擇？該注意些什麼呢？

喬王試著根據自己與朋友的相關經驗，並蒐集及整理出市場相關資訊供讀者們參考：

1. 那些銀行有40年房貸？

2. 40年房貸有哪些限制條件？

3. 40年房貸有哪些缺點？

4. 40年房貸有哪些優點？

5. 我該選擇30年或40年房貸嗎？

一、哪些銀行有40年房貸？

合庫、星展、永豐、兆豐、高雄銀行。

（2019/09更新：高市都發局與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，以設籍高雄市的青年、新婚及婚育家庭「首購高雄宅」為輔助購屋對象，享有超低房貸利率1.6%起，最高還能貸到8成，至於貸款年限最長也可達40年）

二、40年房貸有哪些限制條件？

1. 身分良好且為首購

40年房貸通常只准許資歷良好的首購族申辦，且相對負債不能太高 (如兆豐規定負債比必須小於60%、高雄銀行規定負債所得比10倍以下)，所以收入較少或負債較高的人比較難申請。

2. 年紀不能太大

為了控管風險，銀行通常會規定年紀，譬如：

1. 兆豐銀行規定不能超過40歲

2. 永豐銀行規定「貸款人年紀 + 40年(還款期限) < 75」；也就是說，貸款人的必須是35歲以下的年輕人才有資格申辦！

3. 擔保品流動性不能太差

擔保品的流動性必須良好，所以通常會排除不易處分特性之擔保品(譬如別墅、小套房、老房子、工業住宅)。

（2019/09更新：安居高雄市民首購優惠房貸專案的限制，必須滿足四大要件：(1)設籍高雄(2)買高雄房(3)首購(4)負債所得比10倍以下 。）

三、40年房貸有哪些缺點？

1. 總利息增加

因為還款年限增加，每月還款金額降低，所以房貸總利息支出也變多，悲觀者甚至還說會因此當更久的屋奴（譬如: 高雄買房享40年房貸利率1.6%！他批：反害年輕人、恐怖！銀行推40年房貸　屋奴要當到75歲），這也是較少人選擇40年房貸的主因。

2. 限制條件較多

對銀行來說，貸款年限拉長，雖然利息可能賺得較多，但風險也可能會增加，所以通常都會設下一些限制條件，甚至要求資歷或擔保品較佳的客戶才能申請。

目前市面上40年房貸通常要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族，且月負債比、屋齡屋況等都可能有所限制，所以並非所有人都可以順利申請。

四、40年房貸有哪些優點？

1. 降低還款壓力

40年房貸的利息總額雖然較多，但每個月的負擔也較輕。

2. 彈性運用資金

降低每月還款金額後，手邊就有閒錢可以進行理財，如果覺得自己不擅長理財，甚至怕錢留在身邊會亂花，仍然可以隨時還款 ，進可攻退可守，所以資金運用反而更具彈性。

（但前提是避免選到綁約條件最嚴格銀行，有興趣了解綁約違約金的朋友可參考提前還房貸？不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額違約金！）

此外，很少人買房真的一住就住30年或40年，增加的利息不見得全部都會實現。

五、我該選擇30年/40年房貸嗎？

詢問30年/40年房貸是否比較好之前，不妨先問自己兩個問題：

(1)每月房貸負擔是否過重?

(2)是否需要加速或減速還款?

如果現在或預期未來的每月房貸負擔比較重，一定會建議透過拉長年限(30年/40年)來降低壓力，提高生活品質。

如果20年房貸的負擔壓力沒這麼重，也可思考錢放在你身上，是否有更好的運用方式?

如果你無法守住錢，必須透過還貸款來強迫儲蓄，那你就選擇20年房貸，因為它可以讓你按照正常速度還款；但如果你可以妥善運用多出的錢，那麼支付一些利息但把錢放在更好的地方，會是更好的方式。

順帶一提，如果選擇30年或40年房貸後，又想要提早多還一些錢，大部分銀行允許且不會有違約金，所以反而比20年房貸更彈性；反倒是選了20年房貸後，又要改成30年或40年房貸，可能申請會遇到問題，而且還要再多付一筆費用。

關於房貸究竟要還得快一些還是慢一些的議題，筆者曾寫過一篇文章：《買房子不一定要這樣還款，5個觀點破解等額本金還款的迷思》。

這篇文章從發文至今已超過９萬人閱讀過，其中提到幾個觀點和本篇文章有些雷同，有興趣的讀者不妨點擊參考。

最後要提醒的是，申請貸款不能只單純從利息角度來判斷，還需要從自己的需求和財務規劃進一步考量！

假設你房屋貸款額度是1000萬，貸款利息2%，貸款期間20年，則每月要繳50,588元，對於一般上班族來說應該是不小的經濟壓力。此時你至少有三種方法可降低資金壓力，並提高你的生活品質：

(延伸閱讀: 房貸壓得你喘不過氣? 降低月付金的4招必學方法! 第4招幫你每月少還上萬元!)

(1)買便宜一點的房子：

這應該算是廢話，買房本來就是想辦法殺價，如果同樣的地區無法買到便宜的房子，那只能用時間換空間，換到其他地區買吧！

(2)申請本金寬限期：

如果你選擇申請本金寬限，本金可不用立刻攤還，每月只要繳交利息16,667元，明顯比每月繳交50,588元輕鬆許多。不過要注意的是，本金寬限期通常都是2年，寬限期到後，銀行不一定會繼續讓你寬限，所以你可能必須轉貸至他行，但轉貸又有轉貸的成本，且寬限期結束後還款壓力會更大。所以，小心寬限期的副作用可能比延長房貸還要嚴重！

(3)將房貸期間延長至30年或40年：

若期間延長至30年，則每月本利攤還金額為36,962元，若延長至40年，則每月本利攤還金額為30,283元，利息明顯比50,588元低許多。降低月付金的效果雖然不像寬限期這麼顯著，但至少不會有寬限期到期後飆高月付金的副作用。

希望大家看完後，都能知道可申辦40年房貸的銀行有哪些，以及如何運用有效運用40年房貸囉！

看完這篇後，不知大家是否還有其他想法呢？

如果你有任何想法，或歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉！

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