之前看到朋友分享一篇網路盛傳的文章,標題是買房子一定要這樣還款,用一分鐘看完為你省下十幾萬元!!》。

 

標題雖然很聳動,但看完後喬王不免噗哧了一笑(不好意思有點失禮...),因為我終於搞懂為什麼最近有不少人辦房貸時吵著指定用「等額本金還款」了...

 

 

老實說,這篇文章的觀點不能說他錯,但一般人或許看不出來其中的bug,以至於照單全收作者的理論。

 

因此,我覺得有必要特別撰文,來破解等額本金還款的迷思...

 

首先,如同文章所提,一般房貸的每月還款方式其實有兩種選擇。

 

  •  本息均攤 (或稱本利均攤/等額本息還款)

  •  本金均攤 (或稱等額本金還款)

 

本息均攤是標準化的房貸商品,除非你特別要求,否則銀行不會特別為你客製化更改成本金均攤。

 

那麼...這兩種還款方式究竟有什麼差別呢?

 

簡單來說...

 

本息均攤是省力 (每月負擔比較小)

本金均攤是省錢 (總繳利息比較少)

 

所以,就看你想要省力還是省錢囉!

 

可惜的是,多數人只在意如何省錢,卻忘了省力也是很重要的,所以當網路上的那篇文章出現後,很多人就會盲目地照單全收。

 

為了幫助大家更快速理解,喬王特別整理了以下這張表,有興趣的朋友可以繼續看下去...

 

 

(一)本息均攤(或稱本利均攤/等額本息還款)

 

本息均攤顧名思義就是 本金利息平均攤還

 

所以在每月繳款固定的情況下,前期還的本金比例較少,是銀行最常採用的方法。

 

有什麼好處呢?

 

它可以降低每月還款的壓力,且每月繳款金額固定,方便計算

 

如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本息均攤為例(如圖一)

  •  每月還款金額固定為50,588元,不會忽高忽低。

  •  第一年總繳利息為196,249元,高於本金均攤的195,417元

 

圖一:本息均攤(等額本息還款)試算表 

 

(二)本金均攤(或稱等額本金還款)

 

本金均攤顧名思義就是用本金平均攤還

 

所以,這種方法可以讓每月攤還的本金固定。

 

但除非客戶要求,不然銀行不會主動採用此方法。

 

本金均攤有什麼好處呢?

 

它可以加速每月本金的攤還,而且因為本金攤還速度快,繳的利息自然較少

 

如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本金均攤為例(如圖二)...

•   每月還款金額從58,334元逐年遞減,剛開始的每月負擔會比本息均攤的50,588元高。

•   第一年總繳利息為195,417元,比本息均攤的196,249元低一些。

 

圖二:本金均攤(等額本金還款)試算表 

 

看懂以上兩種還款方式的差異後,我們可以進一步分析這篇網路盛傳的文章有兩個重點

 

1.「等額本金還款」可以加速還款,讓銀行少賺利息(自己也少繳利息)。
2. 銀行的房貸利率和還款方式並非一成不變,可以向銀行協商。

 

這兩個觀點打破了一般人對貸款的認知,所以確實值得鼓勵。

 

不過,很可惜的是,這篇文章僅考慮到貸款的利息成本,基本觀念是建立在盡快把錢還清,讓銀行少賺利息的前提上,但...


你 確 定 需 要 盡 快 把 錢 還 清 嗎

 

圖三:網路文章下方的網友留言,也點出了這篇文章的問題所在

 

 

事實上,申請貸款不能只單純從利息角度來判斷,還需要從自己的需求財務規劃進一步考量

 

為了幫大家做更全面的思考,我試著從房貸優點的角度來幫大家破解等額本金還款的迷思

 

1. 降低資金壓力? 提高生活品質?

 

貸款的原始目的就是為了分期支付本金,降低資金壓力並提高生活品質,所以等額本金還款雖然降低了利息成本,卻也可能提高資金壓力。倘若借款人賺的錢不多,大部分的資金又提前拿去償還房貸,把自己變成了所謂的房奴,反而可能降低生活品質

 

2. 保留充足銀彈? 增加資金彈性?

 

既然貸款可以降低資金壓力,換句話說就能增加手中資金運用的彈性,等額本金還款的目的是加速還款,也代表必須把手中資金快速地鎖進不動產中。

 

然而,近幾年房貸利率僅不到2%,手中若保有充足的資金,就能做更完善的資金配置,完整的資金配置,包括了提供保障功能的保險,以及低、中、高風險的投資。

 

想想看,報酬率高於2%以上的投資商品何其多?就算報酬率10~20%的投資機會出現在你面前,但你手中卻無充足的銀彈可以運用,是不是只能自已躲在角落乾瞪眼+流口水+搥心肝?

 

加速還款,其實也意味增加你的再投資機會成本

 

 

3. 以小搏大精神? 發揮槓桿功能?

 

貸款本來就具有以小搏大的槓桿功能,透過銀行或他人的錢來提高財務自由度,才能更快完成自己的目標和夢想(同場加映: 為什麼有錢人愈借愈有錢)。

 

加速還款,同時也代表降低了槓桿運用空間,除非你找不到適合投資的其他標的,或者怕亂花而想強迫儲蓄,不然拼命把借出的錢又還給銀行,讓別人妥善運用你還的錢,對聰明的你來說,或許並非明智的選擇。

 

 

4. 遞延本金支付? 抵抗通膨壓力?

 

完整的財務規劃,必須將通貨膨脹一併納入考量,所謂的通貨膨脹,簡單來說就是物價持續性的上升。在一般通膨率為正的前提下,通貨膨脹將有利於債務人而不利於債權人

 

換句話說,未來的100元會比現在的100元更沒價值(從便當價格漲價就能深刻感受...),既然如此,身為債務人的你,請問要提前還款?還是延後還款?

 

 

5. 稅務規劃幫手? 房貸利息抵稅 ?

 

貸款利息支出可以當作稅務規劃的好幫手。根據所得稅法規定,本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋,辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,可取具房貸利息單據,在報稅時申報列舉扣除每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限

 

加速還款後,可供抵稅的房貸利息支出也一併減少,對於稅務規劃來說,未必是好消息。

 

所以選擇等額本金還款前,別忘了把稅源的概念一併納入考量中

 

結論

 

金錢之所以具有時間價值,是因為包含了無風險報酬率、風險報酬率、通膨率、時間偏好等因素。

 

一般借款人只想到把未來的1萬元,盡快挪到今天還掉,以降低利息支出,但往往忽略了今日1萬元所創造出的再投資效益、遞延支出的抗通膨效果、心理與金錢壓力的同時降低,以及生活品質的提升。

 

此外,倘若手頭真的有多餘的資金想要償還,本息均攤的還款方式通常也允許隨時加速償還(但前提是避免選到綁約條件最嚴格銀行,有興趣了解綁約違約金的朋友可參考提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!)。

 

與其比較哪個方法才不會讓銀行多賺利息不如比較哪個方法才是真正符合你的目的!

 

不同的目的,會有不同的選擇,當然不能只用單一觀點來思考。

 

下次當您還在煩惱該怎麼選擇還款方式時,不妨運用以上五個觀點來思考,才不會人云亦云,以致誤信這世上有所謂「最佳的還款方式」喔!

 

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