之前看到朋友分享一篇網路盛傳的文章,標題是《買房子一定要這樣還款,用一分鐘看完為你省下十幾萬元!!》。
標題雖然很聳動,但看完後喬王不免噗哧了一笑(不好意思有點失禮...),因為我終於搞懂為什麼最近有不少人辦房貸時吵著指定用「等額本金還款」了...
老實說,這篇文章的觀點不能說他錯,但一般人或許看不出來其中的bug,以至於照單全收作者的理論。
因此,我覺得有必要特別撰文,來破解等額本金還款的迷思...
(圖片來源)
首先,如同文章所提,一般房貸的每月還款方式其實有兩種選擇。
• 本息均攤 (或稱本利均攤/等額本息還款)
• 本金均攤 (或稱等額本金還款)
本息均攤是標準化的房貸商品,除非你特別要求,否則銀行不會特別為你客製化更改成本金均攤。
那麼...這兩種還款方式究竟有什麼差別呢?
簡單來說...
▊ 本息均攤是省力 (每月負擔比較小)
▊ 本金均攤是省錢 (總繳利息比較少)
所以,就看你想要「省力」還是「省錢」囉!
可惜的是,多數人只在意如何省錢,卻忘了省力也是很重要的,所以當網路上的那篇文章出現後,很多人就會盲目地照單全收。
為了幫助大家更快速理解,喬王特別整理了以下這張表,有興趣的朋友可以繼續看下去...
(一)本息均攤(或稱本利均攤/等額本息還款)
本息均攤顧名思義就是 「 本金」和「利息」平均攤還。
所以在每月繳款固定的情況下,前期還的本金比例較少,是銀行最常採用的方法。
有什麼好處呢?
它可以降低每月還款的壓力,且每月繳款金額固定,方便計算。
如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本息均攤為例(如圖一)
• 每月還款金額固定為50,588元,不會忽高忽低。
• 第一年總繳利息為196,249元,高於本金均攤的195,417元。
圖一:本息均攤(等額本息還款)試算表
(二)本金均攤(或稱等額本金還款)
本金均攤顧名思義就是用「本金」平均攤還。
所以,這種方法可以讓每月攤還的本金固定。
但除非客戶要求,不然銀行不會主動採用此方法。
本金均攤有什麼好處呢?
它可以加速每月本金的攤還,而且因為本金攤還速度快,繳的利息自然較少。
如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本金均攤為例(如圖二)...
• 每月還款金額從58,334元逐年遞減,剛開始的每月負擔會比本息均攤的50,588元高。
• 第一年總繳利息為195,417元,比本息均攤的196,249元低一些。
圖二:本金均攤(等額本金還款)試算表
看懂以上兩種還款方式的差異後,我們可以進一步分析這篇網路盛傳的文章有兩個重點:
1.「等額本金還款」可以加速還款,讓銀行少賺利息(自己也少繳利息)。
2. 銀行的房貸利率和還款方式並非一成不變,可以向銀行協商。
這兩個觀點打破了一般人對貸款的認知,所以確實值得鼓勵。
不過,很可惜的是,這篇文章僅考慮到貸款的利息成本,基本觀念是建立在「盡快把錢還清,讓銀行少賺利息」的前提上,但...
你 確 定 需 要 盡 快 把 錢 還 清 嗎?
圖三:網路文章下方的網友留言,也點出了這篇文章的問題所在 |
事實上,申請貸款不能只單純從利息角度來判斷,還需要從自己的需求和財務規劃進一步考量!
為了幫大家做更全面的思考,我試著從「房貸優點」的角度來幫大家破解等額本金還款的迷思:
1. 降低資金壓力? 提高生活品質?
貸款的原始目的就是為了分期支付本金,降低資金壓力並提高生活品質,所以等額本金還款雖然降低了利息成本,卻也可能提高資金壓力。倘若借款人賺的錢不多,大部分的資金又提前拿去償還房貸,把自己變成了所謂的「房奴」,反而可能降低生活品質。
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2. 保留充足銀彈? 增加資金彈性?
既然貸款可以降低資金壓力,換句話說就能增加手中資金運用的彈性,等額本金還款的目的是加速還款,也代表必須把手中資金快速地鎖進不動產中。
然而,近幾年房貸利率僅不到2%,手中若保有充足的資金,就能做更完善的資金配置,完整的資金配置,包括了提供保障功能的保險,以及低、中、高風險的投資。
想想看,報酬率高於2%以上的投資商品何其多?就算報酬率10~20%的投資機會出現在你面前,但你手中卻無充足的銀彈可以運用,是不是只能自已躲在角落乾瞪眼+流口水+搥心肝?
3. 以小搏大精神? 發揮槓桿功能?
貸款本來就具有以小搏大的槓桿功能,透過銀行或他人的錢來提高財務自由度,才能更快完成自己的目標和夢想(同場加映: 為什麼有錢人愈借愈有錢)。
加速還款,同時也代表降低了槓桿運用空間,除非你找不到適合投資的其他標的,或者怕亂花錢而想強迫儲蓄,不然拼命把借出的錢又還給銀行,讓別人妥善運用你還的錢,對聰明的你來說,或許並非明智的選擇。
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4. 遞延本金支付? 抵抗通膨壓力?
完整的財務規劃,必須將通貨膨脹一併納入考量,所謂的通貨膨脹,簡單來說就是物價持續性的上升。在一般通膨率為正的前提下,通貨膨脹將有利於債務人而不利於債權人。
換句話說,未來的100元會比現在的100元更沒價值(從便當價格漲價就能深刻感受...),既然如此,身為債務人的你,請問要提前還款?還是延後還款?
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5. 稅務規劃幫手? 房貸利息抵稅 ?
貸款利息支出可以當作稅務規劃的好幫手。根據所得稅法規定,本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋,辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,可取具房貸利息單據,在報稅時申報列舉扣除,每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限。
加速還款後,可供抵稅的房貸利息支出也一併減少,對於稅務規劃來說,未必是好消息。
所以選擇等額本金還款前,別忘了把稅源的概念一併納入考量中。
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結論
金錢之所以具有時間價值,是因為包含了無風險報酬率、風險報酬率、通膨率、時間偏好等因素。
一般借款人只想到把未來的1萬元,盡快挪到今天還掉,以降低利息支出,但往往忽略了今日1萬元所創造出的再投資效益、遞延支出的抗通膨效果、心理與金錢壓力的同時降低,以及生活品質的提升。
此外,倘若手頭真的有多餘的資金想要償還,本息均攤的還款方式通常也允許隨時加速償還(但前提是避免選到綁約條件最嚴格銀行,有興趣了解綁約違約金的朋友可參考提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!)。
與其比較哪個方法才不會讓銀行多賺利息,不如比較哪個方法才是真正符合你的目的!
不同的目的,會有不同的選擇,當然不能只用單一觀點來思考。
下次當您還在煩惱該怎麼選擇還款方式時,不妨運用以上五個觀點來思考,才不會人云亦云,以致誤信這世上有所謂「最佳的還款方式」喔!
看完這篇後,不知大家是否還有其他想法呢?
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