先將屋齡老舊的公寓重新裝潢翻修，

再把房子隔成較小坪數的套房出租，

就能爽爽地當好幾間套房的包租公...

這段話聽起來很迷人，對吧？

嘿~ 先別急~

雖然隔套收租的利潤看起來很豐厚，但其實也有很多不為人知的祕辛與辛酸血淚史 (過來人流淚中...

如果你不懂這裡面的眉眉角角，小心很有可能遇到以下這些問題：

• 不符法規，被鄰居檢舉報拆
• 申請合法隔套，卻被政府打槍
• 裝潢費用遠超出一開始的預算
• 收到的租金無法支付貸款支出
• 招租不順利，一直租不出去
• 報酬率太差，還不如做其他投資

當你真的遇到這些問題時，不僅賺不到錢，還可能賠了夫人又折兵！

那麼，隔套收租究竟要注意什麼事情呢？

喬王根據自己的親身經驗與教訓，還有蒐集各個專家的意見，告訴你隔套收租需要注意的這5件事，趕快筆記下來吧！

一、隔套費用要怎麼估計

二、合法隔套要準備什麼

三、投資報酬率要抓多少

四、隔套要花費多少時間

五、買別人已隔套的風險

▊ 一、隔套費用怎麼估計

隔套需要將房子重新拆除及隔間，所以需要花比較大筆的費用。

如果你沒有抓好預算，很有可能一不小心就花太多錢，導致報酬率大幅降低。

那麼，究竟需要花那些費用呢？

隔套花費需要額外花的項目，主要包括以下兩項：

• 裝潢費用：30坪的老公寓，若想隔成4間套房出租，大約需要花費200~250萬元左右(註)。
• 簽證費用：裝修需要「建築師、結構技師、消防技師」的簽證審查，費用大約需要12~15萬元。

註：每間套房約需50萬元以上，或者以每坪6-7萬元來計算。

▊ 二、合法隔套要準備什麼

1）室內裝修(施工)許可證

根據《建築法》77-2及95-1規定，5層樓以下的集合住宅只要有下列情形之一，都必須申請「室內裝修許可證（簡稱室裝）」。

（一）增設「廁所或浴室」

（二）增設「2間以上」的「居室」造成分間牆變更。

如果未申請，可能被處以6~30萬的罰鍰，並且限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰！

如果有必要，甚至會被強制拆除室內裝修違規部分。

👉 室內裝修100問下載(台北市使用管理科99年11月版)

2）室內裝修(竣工)合格證

取得室內裝修許可證之後，理論上必須按圖施工，但...誰知道你是不是真的按圖施工呢？

所以完工後必須再取得「室內裝修(竣工)合格證」(更簡單的說法，其實就是完工證明)，才代表你是真的合法隔套！

可惜的是，市面上有很多包租公為了規避鄰居的檢舉，雖然有申請室內裝修許可證，卻沒有在完工後拿到竣工合格證。

這種情況一樣算是非法隔套，舉報後仍然有拆除的風險唷！

3）直下樓層屋主同意書

目前台北市、新北市、桃園市都有規定：屋主在室內裝修涉及增加(註)2間以上浴室或廁所時，須取得「直下層屋主同意書」。

如果未經同意就直接施工，等同於就有可能被處以6~30萬元罰緩，而且一樣可以連續處罰！

👉 台北市直下樓層同意書範例下載

👉 新北市直下樓層同意書範例下載(110年3月版)

👉 桃園政府公文(目前只找到102年的公文有提到附件二為直下層所有權人同意書，但找不到連結...)

註：是否有增加，必須比照原始的圖片來看，即使只是改方向，也算在內。

(延伸閱讀：憂「套房隔間條款」成敲詐工具　兩大直轄市不跟進)

4）專業人士簽證審查

因為隔成多間套房可能會影響建築物結構安全，以及火災消防安全，所以法規對於隔套有很多的規範和限制。

譬如：防火門及隔間、綠建材、墊高(註1)、載重(註2)、配電(註3)、日照、採光、通風、隔音等都須按照法規執行。

註1：室內增加隔間或樓地板墊高部分，應以輕質混凝土等材質施作，並經建築師或相關專業技師簽證。

註2：建築物因隔間或樓地板變更增加載重，需檢附相關規定文件。

註3：為了用電安全，建議採用獨立迴路以及自動斷電裝置。

以上這些要求都需要「建築師、結構技師、消防技師」的簽證審查，若沒找到專業人士，小心可能花了很多金錢與時間卻拿不到竣工合格證，無法成為合法隔套囉！

▊ 三、投資報酬率要抓多少

想要投資房地產，請務必先了解以下兩種報酬率：

▊ 總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入*12個月/總支出(註)

▊ 自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =（租金收入-房貸利息)*12個月/ 總支出

註： 總支出包含了房屋總價+裝潢費+代書規費+家電+房貸利息+其它成本

總價報酬率可以把它理解為ROA( Return on Asset ；資產報酬率)，也就是全部現金買房的租金報酬率。

自有資金報酬率可以把它理解為ROI( Return on investment ；投資報酬率)，也就是透過貸款、自己實際出錢的租金報酬率。

每個人對於報酬率的要求都不一樣，所以沒有一個絕對的標準，只要你能接受即可。

以專業投資客來說，台北市的合理總價投報率大約抓4%左右，新北市因為房價相對較低，所以合理總價投報率會再抓高一些，大約6%左右。

不過要提醒的是，這個投報率是沒有貸款情況下的總價報酬率，如果透過高成數貸款，自有資金報酬率(ROI)通常甚至會突破10%。

(延伸閱讀：買房投資房地產，爽當包租公？若沒注意這7點事項，新手請勿輕易嘗試！)

▊ 四、隔套要花費多久時間

申辦程序概可分為「圖說審核」及「竣工勘驗」兩個階段，分別取得「室內裝修的施工許可證」，以及「室內裝修的合格證明」。

整體從無到有的時間，大約4~6個月。

萬一裝修過程中遇到問題（譬如鄰居抗議、政府退件修改），甚至可能會超過半年。

喬王有位朋友請裝潢人員施工時，雖然取得了室內裝修許可證，但因為遇到鄰居抗議，甚至出動了警察，所以不得不先暫時停工，並且和鄰居說明解釋。

此外，萬一遇到有問題的建築師，或者工務局刁難，也有可能延宕更久的時間。

喬王的第一間隔套收租物件，就剛好遇到建築師沒有掌握外包進度，又刻意隱瞞許可證過期的事實，加上這個建築師已被工務局列入黑名單，導致案件一直被刁難，拖延了一年多才搞定...囧

▊ 五、買別人隔套的風險

有些人會覺得自己隔套很麻煩，因此想說：「那我乾脆買別人隔好的套房，這樣比較省事？」

聽起來確實很省事，但是你必須先問自己是否清楚以下這些事：

• 對方是否有申請合法隔套？
• 是否有刻意隱藏的瑕疵(譬如漏水)？
• 帶租約的隔套是否租金有被灌水？

如果你的答案是否定的，或者你根本不清楚，那麼你必須小心買到房子後，你以為的黃金屋卻變成燙手山芋！

因為...

• 非法隔套一旦被檢舉，有可能被處以6~30萬元罰鍰，而且可以被連續處罰，甚至必須強制拆除。
• 若遇到黑心投資客刻意隱藏瑕疵，買下後還要花更大的心力、時間與金錢處理意想不到的麻煩。
• 若帶租約的隔套租金被灌水，買下後才發現租金變低，影響投資報酬率與未來售價。

▊ 總結

老公寓隔成套房，本身不違法，違法的是沒有申請裝修許可證及合格證。

看完以上隔套收租的五大問題後，你是否對於公寓隔間出租有更深一層的認識呢？

快速幫大家複習一下這篇的重點：

一、隔套費用要怎麼估計：

每間套房約需50萬元以上，或者以每坪6-7萬元來計算。

以4間套房為例，裝潢費約200~250萬元，簽證審查12~15萬元。

二、合法隔套要準備什麼：

(1）室內裝修許可證

(2）竣工合格證

(3）直下樓層屋主同意書

(4）專業人士簽證審查

如果找到好的設計師，這些都會幫你全部搞定。

三、投資報酬率要抓多少：

沒有絕對的標準，只要你接受即可，專業投資客在雙北市大約抓4~6%的總價投報率。

四、隔套要花費多少時間：

整體從無到有的時間，大約4~6個月，若過程中遇到問題，可能會更久。

五、買別人已隔套的風險：

(1）非法隔套可能被罰鍰或報拆

(2)隱藏瑕疵可能要花更大心力/時間/金錢處理

(3)租金被灌水，預期報酬率和售價都下降。

蠻好奇大家對於隔套收租的想法是什麼？

如果你是租客，也歡迎在下方留言告訴我你遇到的房東是否有合法隔套囉！

另外，因為很多人想要投資房地產，卻找到不懂隔套的設計師或工班，導致裝潢不符合租客需求，甚至裝修到一半工班不見了。

所以如果你想把家裡閒置的老公寓重新裝潢出租，或者對隔套收租有興趣但又不知該如何開始，以下兩項資源可供你參考：

▊資源1：透過參加房地產課程，自行學習包租公知識 (點擊下圖可閱讀房地產課程懶人包)

▊資源2：如果需要推薦設計公司，可透過以下LINE跟喬王聯繫，我再提供幾家專業廠商供您選擇。

​​

如果想要加入「免費7天買房學習計畫」，請點選下圖並輸入你的姓名及email，接下來的7天您將免費獲得價值超過3,000元的買房知識(包含購屋貸款攻略/看屋檢查表/貸款試算表等等)！記得檢查確認信是否不小心被歸類在垃圾信箱唷~

【進階學習管道】

 買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術: 喬王在Hahow好學校平台有一堂線上課程，免費註冊後即可免費線上試聽單元四，千萬別錯過囉！

​ ​