「喬王,如果有朋友想要買小套房自住兼投資,有沒有什麼建議?」

 

一早起床,看到朋友傳了這個訊息問我,讓我不禁眉頭深鎖了一下...

pexels-photo-1211771

 

以前喬王也曾認為:「如果買房可以『自住』兼『投資』,那該有多好?」

但等到實際投資了幾間房地產之後,才發現這種想法的危險性!

 

怎麼說呢?

這是因為「純自住」與「純投資」的房子篩選邏輯及條件是不太一樣的

 

想要「自住」兼「投資」的投資新手,通常都是因為還搞不清楚自己的需求,所以只能「模稜兩可」,結果下場往往變成進退兩難、裡外不是人。

譬如:

原本想買房「投資」,但又想要「自住」,最後租金效益不高,自住又不符合需求。

就像原本想買股票「賺價差」,又想要「高配息」,但最後因為股票賣不掉,乾脆改成「價值投資」。

 

喬王必須承認,這兩種確實有可能同時兼顧,但因為「策略」的不同,所以仍具有優先順序。

建議最好先想清楚自己到底是「自住」優先,還是「投資」優先,否則就像開車一樣,想要同時「採剎車」又「踩油門」,或者像買投資型保險一樣,想要「投資」兼「保障」,效果可能大打折扣!(延伸閱讀:第一棟房應該自住還是投資?搞清楚「這個東西」,讓你輕鬆兩者兼得!

 

以下我們來比較一下,除了自備款多寡、貸款條件等共同因素之外,買房「自住」與「投資」的主要差異性是什麼吧!

 

一、買房自住需要特別考量:

pexels-photo-2251247

1. 生活環境

自住通常會將生活機能列為第一優先。(不是說投資就不必重視生活機能,只是投資通常會把「報酬率」及「增值機會」擺在第一位)

所以,自住需要考量自己和家人的工作通勤時間、小孩的就讀學區,以及附近是否有嫌惡設施(如宮廟、加油站等),有些人甚至還會把風水一起納入考量。

 

2. 租房的機會成本

如果不買房自住,又沒有家人親友可借住,就要在外租房繳房租。

「房租」與「房貸利息」都是付出去後就無法回收的成本,只不過一個是繳給房東,一個是繳給銀行。

所以,可以先計算租房的機會成本有多高,如果房租比房貸利息還要貴很多,而且自備款足夠,每月房貸負貸能力不會太大,那就建議買房自住。

想要了解如何計算租房機會成本的朋友,不妨參考進階閱讀文章:你還在幫房東繳房貸?4個方法幫你客觀評估:究竟是買房好?還是租房好?

 

 

二、買房投資需要特別考量:

pexels-photo-2068975

1. 租金報酬率

投資要計算報酬率(=租金/總成本),所以必須先了解租金是否能提高?總價是否夠低?裝潢費用是否控在預算範圍?

這也是為什麼「投資客」的裝潢預算通常會比「自住客」低許多的原因,因為講究的是CP值,而未必是品質。(但不代表一定要用黑心裝潢才能提高CP值)

 

2. 進出場時機

不管是投資客還是自住客,都希望買了房子後,未來賣掉時可以賣到好價格。

但投資客(尤其是為了賺取資本利得的投資客)相對於自住客來說,因為持有的房子時間較短,所以更需要看準所謂的「進、出場」時機,在房市相對低迷時進場買到便宜的房子,並在房市相對熱絡時高價賣出

 

3. 資金成本與條件

投資講究報酬率,房產投資因為可以透過貸款槓桿,創造更高的報酬率,所以對於投資客來說,投資資金的多寡,將會大幅影響投資報酬率。

因此,相較於多數自住客在意的利率高低多數投資客更在意的是能否取得高額度貸款(有些甚至希望全額貸款)、能否有較長的本金寬限期(可產生正向現金流)或者需要多久的綁約期間(快速轉賣才不用罰違約金)。

(延伸閱讀: 提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!)

 

4. 與其他投資工具相比的機會成本

如果投資在國內整體股票市場的報酬率可達4%以上投資在海外整體股票市場報酬率可達6%以上,那投資房地產如果沒有超過4%或6%,其實就不應該投資;甚至考慮到買房過程可能付出的龐大心力、時間、風險與流動性,我甚至認為:「如果自有資金報酬率沒有超過8%以上,也不一定值得投資!

但如果你是買房自住,因為自己和家人有實際的居住需求,首要考慮的是租屋的機會成本,而不是其他投資工具的機會成本。

 

總結:

1. 買房之前,先想好自己到底是「自住」優先,還是「投資」優先!千萬要先專注於其中一點,而不要模稜兩可,貪心地想要一把抓!

2. 即使是「自住」,也要評估區域的建設性及增值潛力;即使是「投資」,也要評估房屋條件和生活機能!所以,「自住客」也可以有「投資客」的「投資思維」,「投資客」也可以有「自住客」的「居住思維」,只是必須先抓對主軸。

3. 一旦你明白了「自住客」及「投資客」的邏輯差異,並且釐清自己買房目標的優先順序,才能達到所謂的「自住兼投資」,而不是最後才發現買到一間「不太適合自住」又「不太適合投資」的房子!

 

看完這篇文章後,你覺得你比較想要買房自住?還是買房投資?或者你仍想要自住兼投資呢?

如果你有任何想法,歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉!

如果想要獲得更多投資理財或房地產的相關資訊,歡迎點選加入LINE好友按鈕,即可獲得更豐富的即時資訊!

​​

如果覺得這篇文章不錯,也歡迎分享給朋友看,並且按讚追蹤唷!

 

想更系統化地學習買房相關知識嗎?不妨參考以下的資訊吧!

 

【進階學習管道】

1. 買房必知,告別無殼蝸牛的銀行貸財術: 喬王在Hahow好學校平台有一堂線上課程,免費註冊後即可免費線上試聽單元四,千萬別錯過囉!

 

 

 

 

2. 如果想要系統化的課程學習不同類型的房地產投資知識,可點選以下圖片閱讀:

投影片1

 

    喬王 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()