喬王的投資理財筆記

「喬王，如果有朋友想要買小套房自住兼投資，有沒有什麼建議？」

一早起床，看到朋友傳了這個訊息問我，讓我不禁眉頭深鎖了一下...

以前喬王也曾認為：「如果買房可以『自住』兼『投資』，那該有多好？」

但等到實際投資了幾間房地產之後，才發現這種想法的危險性！

怎麼說呢？

這是因為「純自住」與「純投資」的房子篩選邏輯及條件是不太一樣的。

想要「自住」兼「投資」的投資新手，通常都是因為還搞不清楚自己的需求，所以只能「模稜兩可」，結果下場往往變成進退兩難、裡外不是人。

譬如：

原本想買房「投資」，但又想要「自住」，最後租金效益不高，自住又不符合需求。

就像原本想買股票「賺價差」，又想要「高配息」，但最後因為股票賣不掉，乾脆改成「價值投資」。

喬王必須承認，這兩種確實有可能同時兼顧，但因為「策略」的不同，所以仍具有優先順序。

建議最好先想清楚自己到底是「自住」優先，還是「投資」優先，否則就像開車一樣，想要同時「採剎車」又「踩油門」，或者像買投資型保險一樣，想要「投資」兼「保障」，效果可能大打折扣！（延伸閱讀：第一棟房應該自住還是投資？搞清楚「這個東西」，讓你輕鬆兩者兼得！ ）

以下我們來比較一下，除了自備款多寡、貸款條件等共同因素之外，買房「自住」與「投資」的主要差異性是什麼吧！

一、買房自住需要特別考量：

1. 生活環境

自住通常會將生活機能列為第一優先。（不是說投資就不必重視生活機能，只是投資通常會把「報酬率」及「增值機會」擺在第一位）

所以，自住需要考量自己和家人的工作通勤時間、小孩的就讀學區，以及附近是否有嫌惡設施（如宮廟、加油站等），有些人甚至還會把風水一起納入考量。

2. 租房的機會成本

如果不買房自住，又沒有家人親友可借住，就要在外租房繳房租。

「房租」與「房貸利息」都是付出去後就無法回收的成本，只不過一個是繳給房東，一個是繳給銀行。

所以，可以先計算租房的機會成本有多高，如果房租比房貸利息還要貴很多，而且自備款足夠，每月房貸負貸能力不會太大，那就建議買房自住。

想要了解如何計算租房機會成本的朋友，不妨參考進階閱讀文章：你還在幫房東繳房貸？4個方法幫你客觀評估：究竟是買房好？還是租房好？

二、買房投資需要特別考量：

1. 租金報酬率

投資要計算報酬率（＝租金／總成本），所以必須先了解租金是否能提高？總價是否夠低？裝潢費用是否控在預算範圍？

這也是為什麼「投資客」的裝潢預算通常會比「自住客」低許多的原因，因為講究的是CP值，而未必是品質。（但不代表一定要用黑心裝潢才能提高CP值）

2. 進出場時機

不管是投資客還是自住客，都希望買了房子後，未來賣掉時可以賣到好價格。

但投資客（尤其是為了賺取資本利得的投資客）相對於自住客來說，因為持有的房子時間較短，所以更需要看準所謂的「進、出場」時機，在房市相對低迷時進場買到便宜的房子，並在房市相對熱絡時高價賣出。

3. 資金成本與條件

投資講究報酬率，房產投資因為可以透過貸款槓桿，創造更高的報酬率，所以對於投資客來說，投資資金的多寡，將會大幅影響投資報酬率。

因此，相較於多數自住客在意的利率高低，多數投資客更在意的是能否取得高額度貸款（有些甚至希望全額貸款）、能否有較長的本金寬限期（可產生正向現金流），或者需要多久的綁約期間（快速轉賣才不用罰違約金）。

(延伸閱讀: 提前還房貸？不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額違約金！)

4. 與其他投資工具相比的機會成本

如果投資在國內整體股票市場的報酬率可達4%以上，投資在海外整體股票市場報酬率可達6%以上，那投資房地產如果沒有超過4%或6%，其實就不應該投資；甚至考慮到買房過程可能付出的龐大心力、時間、風險與流動性，我甚至認為：「如果自有資金報酬率沒有超過8%以上，也不一定值得投資！」

但如果你是買房自住，因為自己和家人有實際的居住需求，首要考慮的是租屋的機會成本，而不是其他投資工具的機會成本。

總結：

1. 買房之前，先想好自己到底是「自住」優先，還是「投資」優先！千萬要先專注於其中一點，而不要模稜兩可，貪心地想要一把抓！

2. 即使是「自住」，也要評估區域的建設性及增值潛力；即使是「投資」，也要評估房屋條件和生活機能！所以，「自住客」也可以有「投資客」的「投資思維」，「投資客」也可以有「自住客」的「居住思維」，只是必須先抓對主軸。

3. 一旦你明白了「自住客」及「投資客」的邏輯差異，並且釐清自己買房目標的優先順序，才能達到所謂的「自住兼投資」，而不是最後才發現買到一間「不太適合自住」又「不太適合投資」的房子！

看完這篇文章後，你覺得你比較想要買房自住？還是買房投資？或者你仍想要自住兼投資呢？

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