喬王的投資理財筆記

「喬王，我想轉貸或賣房，但還沒過綁約期，違約金會怎麼計算？」

身邊有不少朋友，在買房貸款前常會遇到各種疑難雜症，但一般人畢竟不了解違約金，所以貸款前很少會問到違約金問題，通常都是在貸款後才發現：原來貸款所綁的違約金，竟然會這麼「綁手綁腳」！

只有少數較具經驗的投資客朋友，在貸款前就會精明地和房貸專員談好違約金條件...

由於房貸商品對於銀行而言，屬於長期收入，因此為了留住客戶及維持獲利，貸款契約中都會要求「一定期間內不可提前清償本金，否則會有違約金」，所以消費者等於是被「綁約」，不能隨意大額還款，也不能隨意轉貸或將房子賣掉，不然對銀行而言可能變成賠本的商品。

違約金通常會綁3年（期限可議），而違約金的比率（比率可議）會按照期限遞減，以公股的台灣銀行房貸為例，違約金的計算方式如下：

• 1年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 1%違約金
• 1~2年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 0.7%違約金
• 2~3年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 0.5% 違約金

假設你在貸款第2年後還掉了所有貸款，且提前償還的本金是300萬，則台銀會收你違約金1.5萬元，其實金額還滿可觀的！所以假設你想提前還房貸，不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額違約金！

然而，你知道嗎？各家銀行違約金的計算規則其實不一樣！不一樣！不一樣！（很重要，所以說三次...）

一般來說，違約金最嚴格的規定是「只要提前清償部份本金，就要支付違約金」，最寬鬆的規定則是「提前清償全部本金且申請塗銷抵押權，才需支付提前清償違約金」。

所以，如果貸款後的3年內想將手中的閒錢提早還掉，請務必注意貸款的銀行是屬於哪一種違約金條件！

由於喬王平常很忙，沒空對各家銀行進行明查暗訪，所以以前只能提醒要買房的朋友：「務必注意各家銀行違約金的限制條件」以及「房貸的所有條件都是可議的，包括違約金的期限與比例」。

但就在最近幾天，當喬王整理房貸演講PPT時，意外發現銀行公會提供了各家銀行貸款違約金總整理的參考表（這些資料是依各銀行提供資料予以彙整，如欲瞭解詳情或資料是否異動仍需洽詢各銀行），當下覺得如獲至寶，所以才撰寫此文，分享給一般大眾參考囉！

依照該份資料的內容，房貸違約金的「懲罰理由」大致可區分如下：

一、提前清償部份或全部本金

此條件屬最嚴格也最缺彈性的規定，借款人只要提前還款就需支付違約金，所以倘若你年終領了大紅包後想要大額還款，小心得不償失呀！

萬一你選擇的貸款銀行剛好適用此規定，貸款前請務必衡量自己在綁約期間內「提前還款、轉貸或賣房」的可能性，如果有可能性很高，建議你貸款前先談好不綁約或減免違約金(包含期限及比率)，或者乾脆選擇其他間銀行。

代表銀行：華南/一銀/星展/大眾/聯邦銀行等。

二、提前清償全部本金

此條件屬於既不嚴格也不算寬鬆的規定，借款人可提前還掉部份本金，但仍然不能全部還掉。

所以，當你下次在報章雜誌中看到「ＸＸ代書」、「ＸＸ銀行業者」或「ＸＸ房貸達人」提醒一般大眾：「若提前還款，可故意剩100元或1元，就不會有違約金問題。」你就要知道這些專家其實只說對了三分之一，因為這建議只適用此規定。

（可參考蘋果報紙2016/10的 房貸提前還 恐付違約金報導中相關"專家"的建議）

代表銀行：台銀/永豐/遠東銀行等。

三、提前清償全部本金＋申請塗銷抵押權（領取清償證明）

此條件屬最寬鬆且最彈性的規定，也是目前房貸市場上的主流，只要你不申請塗銷抵押權、不領取清償證明，就算你還掉了所有本金，也不用繳交違約金。

因為房屋的抵押權仍屬於銀行，當你未來有資金需求時，仍有機會在同一家銀行辦理貸款，