喬王的投資理財筆記

「 老弟，我最近看到一間房子，拜託幫我評估一下!」

老哥最近正在煩惱買房的事情，剛好有個房仲報給他一間裝潢很漂亮的房子，開價1098萬元，號稱「 買完就能立即入住」，不用擔心裝潢問題，而且還「 保證貸款8成」!

聽到這麼誘人的條件，老哥心裡發癢，很想趕快買來成家入住。

但是，身為理財部落客兼講師的喬王，聽到之後就知道案情並不單純，所以決定發揮「 名偵探喬王」的精神，開始研究調查並提出了這間房子的5個風險 (前面三個與投資客裝潢房子的風險比較相關) 供老哥參考。

最後，我強烈地建議他: 「下一間會更好!」

1. 注意是否為短期內低買高賣賺暴利的投資客

如果屋主買來後不到兩年(甚至有些不到一年)就轉手賣出，而且裝潢都弄得美美的，就有可能是投資客買的房子。

要特別小心快速買賣賺價差的投資客，因為他們的目的是迅速出脫賺到錢，所以裝潢時通常也是用短期的角度來思考，品質當然也可能不會好到哪裡去。

透過實價登錄資料，我發現這間屋主在108/10 花了670萬元購買，短短不到半年就拿出來賣，很明顯是短期賺價差的投資客所為。

進一步透過銀行行員協助估價後，可得知這間的銀行估價是750萬元，等於投資客是用銀行估價的9成買到，算是厲害的投資客。

2. 裝潢未必適用於自住，且費用灌水到成交價

「老弟，可是屋主花了百萬裝潢，買下我就等於省下百萬裝潢費用了耶!」

短期操作的投資客為了在短時間內賣掉，並且衝高報酬率，所以必須對裝潢成本斤斤計較。

所以，雖然號稱是百萬裝潢，但我相信:

(1)投資用的裝潢和自住用的裝潢差異很大，這些裝潢未必適用於自住；

(2)裝潢費用一定沒這麼高，而且還會灌水到成交價，以提高報酬率。

3. 非原始屋況，透過輕裝修遮掩問題

除了裝潢費用可能被灌水，更要警覺的是: 這是一間屋齡42年的老房子，又經過屋主重新裝潢，所以根本就看不出原始屋況。

以喬王的觀察和經驗來說，「短期操作」的投資客通常也是「短視近利」，所以裝潢品質可能比「長期操作」的投資客還要差很多。

常見的黑心手法包括：用木板隔絕充滿壁癌的牆壁在粉刷油漆，但漏水問題根本沒有解決。

當你買下之後，很有可能才發現漏水、水管不通甚至跳電等問題，又得重新花裝潢費用。
 

4. 成交價可能遠遠偏離銀行估價，自備款要多準備

投資客的買房原始成本，加上他所謂的百萬裝潢，少說也要賣到770~800萬才能打平。

如果賣到銀行估價的750萬以上，並且以我哥的職業收入條件來看，自備款勢必得超過2成。

「老弟，可是房仲和代書都告訴我說，貸款保證能貸到8成耶!」

聽完老哥這麼說之後，我有點想翻白眼，但我知道很多人都會信以為真。

但不妨認真想想看: 貸款到底是由銀行核定? 還是由房仲或代書決定呢? 答案是銀行吧!

萬一貸款貸不到這麼多，誰需要為你負責呢? 答案是你自己，而不是房仲/代書/銀行!

(延伸閱讀: 想買房卻不知合理房價？估價資源大公開，看完後你也能變成估價大師！)

5. 未考慮到自住客需求，使用劣質建材

如果是自住的房子，通常會使用甲醛濃度較低的建材，但如果是黑心投資客，有可能會使用最低成本的建材，甲醛濃度很高，室內待久了讓人頭暈想吐。

很多人看到投資客裝潢美美的房子，就忽略背後隱藏的其他缺點，等到交屋後才一一浮現。

老哥看的這間房子還有另一個缺點，那就是離捷運站走路需要超過25分鐘。

依據經驗，離捷運站太遠的房子，保值性較低，未來轉手性也會比較差一些。

但這一點是否要當作不買房的判斷依據，我認為是見仁見智。

畢竟，如果你想要買到100分的房子，就要相對拿出100分的資金! 

如果是長期自住，而且能夠自行解決交通工具的困擾(譬如: 附近有公車站牌、開車、騎車等)，在預算不足的情況下倒是可以考慮讓步。

以上是我針對這間房子的分析過程。

看完這篇後，你對買投資客裝潢的房子可能遇到的風險有更進一步了解了嗎?

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