這次要看的房子很特別，是新北市首件動工的危老重建案！
大部份的人都知道，如果家裡有危險老屋，可以透過都更來重建。但你知道全台最多人口的新北市，危老都更的案例有多少嗎？
根據2019年初的資料，新北市危老都更案的申請件數是35件、核准件數是28件，而第1件動工的危老建案就是位於江子翠站的「發樓ME」， 而第１件動工的危老建案就是位於江子翠站的「發樓ME」，所以危老重建終於不是嘴巴講講而已，快來看看它有什麼特色吧！
（PS: 新北市的第1件危老案是位於新埔站的建案「欣璞綻」，第2件危老案則是位於江子翠站的「發樓ME」，兩者都已經開始動工，其中又以「發樓ME」最早動工。）
先簡單整理一下這次看屋時獲得的6項重要資訊，有興趣了解此建案的朋友不妨仔細看下去。
1. 格局1~4房，坪數12~48坪，主力為套房13-14坪，且收租為主訴求(後來才搞懂她們的圖案是包租婆，我乍看之下還以為是一般家庭主婦咧)。
2. 2019/07動工，預計2021年下半年完工交屋。
3. 網路上價格資訊是平均單價68~70萬，小套房開價是每坪65萬，現場大約能談到62~63萬元。
4. 分成2棟，其中一棟是一層4戶，另一棟是一層8戶，套房集中在後者。
5. 車位平面式69個、機械式51個。
6. 套房有3年租金保證，保證每月出租2萬元。
7. 相較於江翠重劃區的多項建案，此地區屬於較精華的地段，新建案推量少，價格也較高。
以下詳細整理了喬王這次的看屋方法及想法，正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境，最後再看屋況。但為了讓大家快速了解該建案，我會將筆記的順序倒過來寫。
一、建案與屋況
鈞碩建設的「發樓ME」沒有豪華的接待中心，地點在一個看起來很不起眼的地方，不仔細找可能還找不到。
建案格局規劃包括1~4房，據說已經熱銷7成，套房所剩無幾，預計2021年下半年完工交屋。基本資料如下：
- 基地位置：新北市板橋區松柏街22 巷、雙十路二段130巷2弄
- 接待中心：板橋區松柏街50巷3號
- 建設公司：鈞碩建設
- 公設比：35~38%
- 棟戶規劃：2棟，156戶住家，10戶店面
- 樓層規劃：地上14層，地下4層
- 車位規劃：平面式69個、機械式51個
- 管理費用：待定
- 車位配比：1:0.72
- 結構工程：RC
- 用途規劃：住家用
- 土地分區：住宅區
透過現場銷售人員的說明介紹，獲得的重要資訊摘要如下：
- 各類房型都沒要求必須購買車位（OS: 我很好奇車位確定都能賣得掉嗎？）
- 大樓與其他建物之間大約會有8米(各退後4米)的棟距（OS: 8米其實很近，可以看到對面在做什麼，但銷售人員說精華地段能有8米棟距就不錯了）
- 分成2棟，其中一棟是一層4戶，另一棟是一層8戶，套房集中在後者（OS: 後者投資客可能會很多，要小心）
- 套房只有一面採光，但現在的住宅大樓通常都是這樣規劃，2房以上才有可能2面以上採光（OS: 銷售人員的回答，讓我感覺我問了一個蠢問題…）
- 委託信譽良好的第三方物管公司包租代管3年，物管公司每月保證支付房租2萬元，所以3年累積可獲得72萬元租金（銷售人員的講法是，假設頭期款160萬，3年後總共只花不到100萬，但我覺得看年報酬率會比較容易判斷是否划算）
以上聽起來還算不錯，但我認為需特別注意的事項如下：
1. 其中一棟投資客可能較多：
因為主力是套房產品，而且有保證出租機制，廣告又有包租婆圖案，並寫上 「收租人生」，吸引到許多投資客來買房，因為套房都位於一層8戶的那一棟，所以該棟住戶必須注意出入複雜的問題。
2. 套房的報酬率及轉手率：
雖然3年保證租金的機制很吸引人，但假設總價850萬，每年租金24萬元，總價報酬率只有2.8%（報酬率是否覺得高，其實是因人而異，我個人覺得不算高）
雖然可以透過貸款拉高房地產的報酬率，但因為小套房的貸款不易（有些銀行甚至不願意承作小套房貸款），所以自備款就要準備比較多，而報酬率也變得比較難預估。
喬王在此苦口婆心地提醒一下，銷售人員通常都會說貸款8成，但小套房是否真的能夠貸到這麼多，不是建商或仲介說了算，而是銀行說了算！
萬一買了房但付不出這麼多資金，違約金是你付而不是他們付。所以如果真的要買小套房，購買之前一定要先問過幾家銀行的看法，才不會買到房子後必須向親朋好友四處借錢…
此外，小套房的轉手性通常較差，就算這裡是較好的地段，仍要小心「套房好買不好賣」的可能性。
3. 公設比明顯偏高：
現在的住宅大樓公設比很高，但這個建案的公設比更高(約35~38%)，導致使用坪數偏低，很多資金都花在公設，如果是自住要特別注意（如果是出租，主要是看租金投資報酬率是否夠高）。
4. 建設公司建案經驗少：
一般人很少聽過鈞碩建設這家公司，據銷售人員的說法，這家建設公司是以土地開發起家，過去沒有什麼建案，所以如果很重視建商評價的朋友，無法從過去的經驗來評估這家公司的建案品質，所以風險性可能也比較高一些。
危老都更其實是一項相當不容易而且時間漫長的任務，鈞碩建設花了3年整合地主意見，而「發樓ME」是新北市政府推動實施《都市危險及老舊建築物加速重建條例》以來，第2件通過法規取得建照的案例，但卻是第1個動工的危老都更案。
就建商的說法，此建案的地段好、結構安全，且整棟都採「綠建築」、「智慧建築」，光是後兩者因素就讓每坪造價多出2萬元！
1. 江子翠捷運站第4號出口，號稱走路只要2分鐘，但實際上需要4分鐘左右。
2. 安全結構：建物的鋼筋、混凝土等，自主提升至超越法規的1.2倍，水泥的磅數達到6千磅，可同時讓房子耐震與隔音效果更佳。
3. 綠建築：首重節能，建物的整體外觀採用業界少見的隔熱砂漿披覆，可達到夏天隔熱，冬天保溫的效果，比一般建築省電30%。
4. 智慧建築：放諸目前建案更是少見的規劃，從大樓興建開始加入於軟硬體方面利用網路的科技，透過住戶手機APP的使用讓整棟社區的管理更安全，更有助於減少物管人力的開支，讓住戶住的安全，更省管理費。
二、小環境（機能）
這附近有文聖國小、江翠國小及江翠國中學區，離傳統市場、文化雙十商圈與江子翠商圈、新北市藝文中心都很近，生活機能算不錯，附近也沒有特殊的險惡設施。
三、大環境（地段）
雖然大環境是最後寫，但實際上看屋的第一步，我會先看大環境(也就是地段)看起，畢竟location會影響到房子未來的「增值潛力」及「保值性」！(這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧！如果有，拜託請把房子便宜地賣給我...）
查看google地圖時，可知道這建案位於板橋江子翠，離江子翠捷運站4號出口走路實際上需要4分鐘。
它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市，而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊，交通可說是四通八達，非常方便。
以地段來說，這裡算是相對較佳的地段，離捷運站這麼近，且江子翠又離台北市只有一橋之隔，所以「地段」這一關輕鬆通過！只要是好的地段，銀行貸款的成數通常也會比較高（如果是小套房，貸款成數可能會影響）
交通運輸
- 捷運系統：2站可到板橋車站，3站可到台北車站。
- 高鐵系統：臨近高鐵板橋站、高鐵台北站
- 台鐵系統：臨近台鐵板橋站、台鐵台北站
- 快速道路：鄰近64快、台北環快、新北環快
- 開車3分鐘內即可上華江橋。
- 鄰近文化路，步行4分鐘可到捷運江子翠站。
看完這篇「發樓ME」建案筆記後，不知大家是否還有其他想法呢？如果你有任何想法，或者想要更詳細的資料或格局圖，歡迎在下方留言區或FB粉絲頁貼文討論與交流囉！
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